Применение доходного метода

Прежде всего, при использовании доходных методов определяется список всех статей доходов и расходов, которые связаны с эксплуатацией недвижимого объекта, а также рассчитывается размер доходов и расходов за текущий период. Оценка коммерческой недвижимости зачастую определяется на основе чистого операционного дохода – разницы между полученными доходами и произведенными расходами.

Чтобы доходный метод был использован правильно, а результат оценки получился максимально достоверным, требуется подробно изучить доходные и расходные статьи, а также точно рассчитать значения расходов и доходов.

Рассмотрим оценку эффективности бизнеса при помощи полностью готовых к эксплуатации объектов, не требующих ремонта и модернизации. Заострим внимание на способах использования объектов, от которых будет зависеть размер и состав доходов и расходов.

Допустим, собственник использует квартиру в общественных или личных целях. Если рассчитывать его стоимость с помощью доходного метода, выяснится, что это не самый лучший способ использования жилья, поскольку собственник не нацелен на получение прибыли или увеличение стоимости объекта. Перейдем к другому способу.

Представим, что собственник пользуется недвижимым объектом с коммерческой позиции, размещая на его территории свои бизнес-структуры. К примеру, предприятие, владеющее каким-либо зданием, использует его во благо собственному бизнесу, размещая в нем свои склады, офисы, магазины, цеха. Можно ли считать данный способ эксплуатации недвижимого объекта самым лучшим? Конечно, если бы не одно «но».

Загвоздка в следующем: когда независимый оценщик будет производить расчет всех доходов и расходов собственника, дабы определить чистый операционный доход от использования недвижимого объекта, он столкнется со многими трудностями, которых будет все больше по мере уменьшения доли вклада оцениваемого объекта в добавленную стоимость в сравнении с остальными бизнес-процессами.

Почему так сложно определить, как отражается использование объекта на добавленной стоимости? Потому что данный объект недвижимости является мизерной долей всего бизнеса, и другие, наиболее важные факторы попросту отодвинут его на последний план. Вот почему оценщики не считают этот способ эксплуатации наилучшим, проводя анализ и оценку предприятия.